23歳から始めたサラリーマン不動産投資家の記録。

31歳。どこにでもいる大卒サラリーマンの不動産投資の全記録。 ゆるりとシンプルに不動産情報を発信。

naokorochan。31歳 | サラリーマン不動産投資家。
23歳から不動産投資をスタート。
自分らしく生きていくために、まずは不労所得を拡大させて
人生を豊かにすることを探求中。
会社のサラリーだけで消耗している、そんな誰かの助けになれば幸い。

書類多っ!
無駄のかたまりだね。

今年の7月に不動産購入(自己居住用)して改めて感じたけど、

いや無駄な書類、無駄な条文、注意文書き多いよ。

これ、お互いにとっても良くないなぁと思ったし、日本の消費者ってこんな細かいことにクレームするんだなと世も末な感じを受けました。

大手が仲介業者だったので、クレームにならないように、あらゆる説明をしていましたね。
え、そんなことを。なんてことがいくつもありましたけど、こちらとしては早く終わりたいので、はいはいという感じで進んでいきました。

書類にしてもめちゃくちゃ多いです。
何とかならんのかね?
ネットで解決できないのかね?

この書類作るのすっごい時間かかったんだろうなぁと思いましたし、
その時間が短縮できれば、その不動産の営業マンももっと良い提案とか価値を提供できたはず!と思いました。

いやはや、この業界はいつまでたっても少しずつしか変わりませんね。

ぼくは、不動産購入する前は、ワクワクするけど、取引の煩雑さを予想して、ああ、またあの面倒な時間を過ごさなくてはいけないのか。。と少し憂鬱になるくらいです。
とほほ。。




20代から始めよう
新入社員必見。

不動産投資というと、オッさんがやってるイメージあると思います。
実際に、若い層は参入するのが難しいのは事実でしょう。平均的には30歳前後からスタートできる感じですかね。

その不動産投資を若い層が始めるのが難しいのがなぜか考察してみました。

・初期費用が高い

まぎれもなく、100万-200万円が手元に必要です。

・銀行融資を受けるのが難

不動産投資は銀行からお金を借りる必要があります。借りなくてもいい人はそもそも不動産投資なぞ始めていないでしょう。
銀行こら融資を受けるためには、信用力、いわゆるサラリーマン属性が必要です。
その時々の情勢、銀行によりますが、おおよそこんな条件です。

・正社員
・勤続1年以上
・年収400〜500万円以上

おそらく、正社員、勤続1年は簡単にクリア出来るでしょう。
しかし、年収400万円越えとなればどうでしょうか?なかなか難しいのではないでしょうか?
平均的には30歳前でこの年収の水準になるのが大卒サラリーマンなら一般的と考えます。
となると、20代の早い段階で投資することは難しいではないか?と反論が返ってきそうです。

方法はあります。

1 共同担保
2 現金で激安1ルーム買う

1 共同担保
要するに、自分の持ってる家や不動産を担保に入れて、お金を貸してもらう。
不動産担保ローンと言われるものです。
そもそも不動産を持ってないといけないので、実家や、親が不動産を持っているならそれを担保に入れます。

ちなみにぼくはこの方法で20代前半は不動産を増やしました。
父も不動産投資をしていたので、抵当に入っていない物件を共同担保にしてもらいました。


2はあまり得策ではないかもしれませんが、
激安の中古ワンルームを現金購入。首都圏でも、場所によっては500万円以下で購入できます。
500万円以下ならなんとかお金を集められそうではないですか?
親に借りたり、一時的にカードローンを使ったりなどなど。本気を出せばなんとかなりそうです。

提案してみたものの、やはり20代前半では厳しいですね。
ただし、20代前半で、不動産を持ち、30歳を、迎える頃には、サラリーマンの収入も上がっており、不動産の累計キャッシュフロー、残債も減り、かなり優位に立ちます。
30歳になるまでにストイックに節約、資金を捻出すれば、また違った景色、生活、仕事にゆとりが生まれます。

何はともあれ、種銭200万円を目標に貯めましょう。そうすると選択肢は飛躍的に増えます。

いつ下がるの?
きっとずっと先です。

不動産の運用を始めて7年程。
物件自体は4戸しかありませんが、入居者の入れ替えがあっても、いずれも家賃は下がってません。

ぼくの保有物件って、築20年越えばかりなので、そこまでいくと家賃の下落が緩やかになるんですね。

これが新築を買って運用となると、まず年間で2%くらいは下落すると思った方が健全ですね。
ワンルームなんか平均で2年しか住みませんから、その入居の入れ替えのタイミングで家賃を下げることになるでしょう。それが20年くらい続くとほぼ下がらない。


まだまだ、ぼくも実験段階ですが、色々興味深いデータが出ています。

ぼくの結論としては、優良立地で築20年越えであれば家賃なんぞ当分下がらない。
下がっても1000円2000円くらいのもんでしょう。
とはいえ、不動産を購入する際に、シュミレーションする時は、家賃が下落することを計算の入れておきましょう。
もし、家賃が最悪ここまで下がっても大丈夫ということを想定すると、失敗は少ないでしょう。
目安としては、30%家賃が下落しても、キャッシュフローはとんとんくらいの物件であれば、OKです。
そんな物件買いましょう。

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