23歳から始めたサラリーマン不動産投資家の記録。

31歳。どこにでもいる大卒サラリーマンの不動産投資の全記録。 ゆるりとシンプルに不動産情報を発信。

naokorochan。31歳 | サラリーマン不動産投資家。
23歳から不動産投資をスタート。
自分らしく生きていくために、まずは不労所得を拡大させて
人生を豊かにすることを探求中。
会社のサラリーだけで消耗している、そんな誰かの助けになれば幸い。

今思い返しても腹立たしい。
不動産売買の営業マンの多くは勉強嫌いなんでしょうねぇ。はぁ。 

今回は少し長文だよ!
24歳くらいのころですかね。(もう6年前か!)
当時、投資物件をすでに保有(ワンルーム2戸だったかな。)していて、
居住用のマンションを購入することを考えたのです。
周りには独身なのになぜ??と不思議がられたもんです。

伝え方がよく分からんですが、住宅ローンを早く使ってしまいたかったからです。
だって、住宅ローンの金利って、アパートローンの金利に比べると
めちゃくちゃ低いじゃないですか!その当時でも1%台じゃないかな?今だと1%切ってるけど。

賃貸マンションで家賃払うよりも、古くて安い立地の良い、結婚しても、子供が小さいうちは
住めるようなファミリータイプのマンションを早いうちに買っちゃおう!と考えた次第でした。

それで、SUUMOみたいな売買サイトでこれなら損しないだろうという物件(確か1,800万円くらい)が
見つかって、某大手S不動産販売に仲介してもらうことに。

購入を申し込む時に少し気にしていたのが、
住宅ローンを借りれるのか?ということ。

知っている人も多いと思うけど、
住宅ローンは、「返済負担率」というものがあり、
多くの銀行では、例えば年収400万円以上であれば、35%までとしています。
どういうことかと言うと、年収に対して、年間の返済額は35%未満に抑えなさい。とのこと。
ポイントなのは、返済額は車のローンやその他のローンも含まれます。

つまり年間の返済額が、年収400万円であれば、
・400万円×35%=140万円
 月々の返済限度額は、 140万円÷12ヶ月=11万6千円程
当時、アパートローン(不動産投資用のローン)の返済が毎月6万円くらいあったので、
月5万6千円くらいなら借りられるよ、という計算。

仮に、物件価格の1,800万円を35年、1%で借入れた場合、毎月返済額は、50,811円。
返済負担率としては、まぁギリギリセーフ。

とはいえ、もしかしたらアパートローンを抱えているから審査に落ちるかも、
という一抹の不安はありました。

仲介してもらっている営業マンにそのことを相談したところ、
「たぶん大丈夫っすよ!」

と軽いノリ。この時点で怪しいですよねぇ。。
その言葉に不覚にも安心してしまい、住宅ローンを申し込む。
みなさんの予想通り、審査落ち。
そして、これが営業マンから審査落ちの電話連絡の一部始終だ!

営業マン「あの〜住宅ローン申込みの件なのですが、審査に通らなかったんですよ〜。」
naokoro 「えー!ほんとですか?何でですか?」
営業マン「ん〜銀行は理由とか教えてくれないんで、分からないっすけど〜、たぶん理由だと思うん
     ですよねー」
naokoro 「理由?」
営業マン「ええ、naokoroさん、独身でしょ。マンション買う理由ないから落ちたと思うんですよ〜。」
naokoro 「え〜、そうなんですかね。あ、じゃあフラット35ならいけるんじゃないですか?少し
     住宅ローンより金利高いですけど、審査はまだ厳しくないですし。」
営業マン「・・・いや、一緒ですよ。同じくらい厳しいですよ。」

このあと、僕はすぐに諦めました。というより、この人(仲介の営業マン)と関わりたくないと思った。

まず今回のイライラポイントについて。
①言葉遣いが腹立つ 
②審査通るって言ったのに落ちてるし
③各金融機関の融資の姿勢・条件について理解していない

まず、
①について、不動産売買の営業マンにありがちなやつ。
はぁ。これだから業界が悪く言われるのよねぇ。

②審査が通るとは、決して約束はしていないけど、何としてでも無事契約まで持っていくことが
営業の仕事でしょ!

③について、審査落ちの理由が、「買う理由」?もちろん銀行は買う人の属性(勤務先・年収)や
買う理由も検討しますが、落ちた理由は私も後で分かったのですけど(ほんとにまだまだ未熟だった!)、やはりアパートローンの借入があるから。うん、銀行という得体の知れない生き物は、ざっくり言うとよく分からない人、怪しい人、めんどくさそうな人には金貸さないんですね。まぁ住宅ローンの場合、審査するのは銀行ではないですが、似たようなもん。
つまり、銀行は返済限度額内であろうが、アパートローン借りてる人は基本嫌がるんです。
この営業マンはこのことを全く理解していなかった。もし分かっていたら他の提案ができただろうに。

そして、この営業マンの最大のミス。
フラット35を勧めなかった上に、訳のわからん理屈を言ったこと。

結論から言う。フラット35はアパートローンの借入れがある人でも利用可能です。
車のローンなどは返済限度額に含まれますが、アパートローンは含まれません。
彼がなぜフラット35を勧めなかった本当の理由は不明。けど、おそらく次の3つのどれか。

・本当に住宅ローンと同じ審査基準だと思っていた
・フラット35を扱ったことがない
・フラット35を扱ったことがあるが、適合検査など手続きが面倒くさい、わからない

そして、この1件以来、ぼくはフラット35は使えないという謎の考えが生まれ、
数年ほど、居住用物件は買わず、投資物件を買い足していくことになったとさ。
くっそーー!

今日のまとめ
・フラット35はアパートローン(不動産投資用ローン)の借入れがある人でも利用できる
・不動産売買仲介の営業マンにご注意


業界への提言。
そろそろ不動産・金融の勉強を業界で働いている人にやらせないと。
不動産で泣く人が全然減らないと思います。
数千万の買い物をするのに、愛もなく適当なこと言って売ることやめよう。
いじめと同じくらいかっこ悪い。

寝ていようが、鼻ほじっていようが儲かる。

ただこれに尽きる。のでもう言うことはないですけど笑、改めて。
 
僕たちには本業があって、多くの人の場合、会社に勤めるサラリーマンで、
趣味の時間や、家族と過ごす時間がありますよね。

不労所得の反対用語を知りませんが、不労所得ではない方法の場合、
自分で働いて、お金を稼ぐことになりますし、自由な時間が奪われます。 
自分がやりたいことであればいいですけど、そうでなければ、
年々やりたいことって増えてくるし、より自由な時間を求めるのは自然なこと。
当たり前すぎて眠くなるくらいですが、つまりは不労所得が一番で、
その代表格が不動産投資だと僕は思う。

不動産を買ってしまえば、信頼できる管理会社に任せて、
・毎月送られてくる明細の確認
・2月に確定申告。
・室内の故障連絡 
 僕の場合は年に1回あるかないかくらいで、「室内のエアコンが壊れたので直していいですか?」
 みたいな連絡があるくらい。
 
ほぼ何もしていないです。
株式投資みたいに相場を見ることはないですね。(もちろん、不動産に関するニュースは好きだから見ますよ)

不動産投資の他にも、インデックス投資なども不労所得の部類ですかね。
とにかくサラリーマンの目指すところはここ(不労所得)でしょう!
あっ、一気に大金を儲けたい!(1億くらい)と言う人は不労所得ではない方法で考えましょうね。
不労所得は基本的にはコツコツ稼ぐもんです。
 

投資は目標を設定することだ重要だと思う。

うん、何事も目標設定は大切。
不動産投資の場合、目標が大きすぎると、リスクが大きくなります。
というのも、不動産投資を行う場合、ほとんどが、銀行から借入れ(ローン)をして、
何千万、何億と借金を背負うことになります。
もちろん!投資として、数字が合っていて、自分の収入とのバランスが保てれば、いいです。
が、人生何が起こるか分からないですし、借入れは少ない方がいいですよねぇ。

例えば、老後に月々100万円欲しい!と考えた場合、おそらく、物件価格2億2000万円くらいの
ものを買わないといけないですね。(細かい計算はここではしないです!)
これは、もちろんローンが完済できている上での計算なので、まぁ、確実に1億以上は
借入れを起こしているはずです。
何が言いたいかというと、そこまで無理をして月100万円必要かということ。

年収(稼ぐ力)がそれなりにあって、たくさん資産があれば、それでもいいですが、
僕みたいに、中の上くらいのサラリーマンであれば何億もの借金はちょっと。。。
投資はリスクがあるからこそ儲かりますけど、リスクの取り方を間違えると再起不能になるよ。

なので、僕は、60歳までに毎月キャッシュフロー50万と定めました。
もしかしたらギリギリのペースなんじゃないかな〜と予測しているけど、
それほどリスクも大きくなく、ちょうどいいと思う。
詳しい内訳、何でキャッシュフロー50万円必要なのかは別記事で。乞うご期待!



 

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