23歳から始めたサラリーマン不動産投資家の記録。

31歳。どこにでもいる大卒サラリーマンの不動産投資の全記録。 ゆるりとシンプルに不動産情報を発信。

naokorochan。31歳 | サラリーマン不動産投資家。
23歳から不動産投資をスタート。
自分らしく生きていくために、まずは不労所得を拡大させて
人生を豊かにすることを探求中。
会社のサラリーだけで消耗している、そんな誰かの助けになれば幸い。

やっと買えた。
8年かかったなぁ。 紆余曲折。

やっと居住用のマンション買えました。
何だかんだで8年かかりましたからね。

不動産投資してる人って、自分が住む住宅買うの難しいんです。
戦略的に行わないと、簡単に融資の段階で否決されますからね。

まずは、その物件データです。

物件データ
価格:2,820万円 (元値 2980万円)
面積:51.92㎡
築年:1984年
戸数:57戸
立地:某府県 中心地より徒歩10分


資金計画
銀行借入: 2538万円
     融資条件   借入先     フラット35(ARUHI)
                      金利 1.09%(5年間)、1.34%(残り30年)
         期間 35年

自己資金:390万円

※今回は不動産業者が売主のため、仲介料は不要だったので、
   比較的諸費用はお安いですね。


今回購入に至った経緯は、いくつかポイントがあって、

・住宅ローンのメリット使いたい
・とにかく購入! 資産増やしたい
・妻を安心させたい

と、まぁこんなところです。
不動産の出口戦略としては、今は妻と2人で十分な広さなので、
子どもが生まれて、少し大きくなったら・・・

①売却して買い替え
②親が京都に移住したいと言っているので、親に貸し出す

②は少し無理(銀行にバレるとか)があると思いますが、色々と策は講じることができるはずです。
いずれにしても5〜10年スパンで考えていきたですね。

問題は、売却するタイミングで残債がどれだけ減って、いくらで売れるかがカギになります。

ぼくの計画では、物件自体は古く、現在の建物価値は低く、落ちるところまで落ちている。
価格は下がるが、古くても家賃が取れるエリアなので大きくは下がらないと見込みます。
築年数の古さ、キャップレートから察するに5年10年くらいだと悪くてトントン、
平均的なパフォーマンスとしては「賃貸マンション住み続けるよりは良かったじゃん」と思います。

不動産投資家の宿命ですが、答え合せは売却時です。

結果を期待したいです。

ともあれ、先月から引越して、勤務先も格段に近くなり、スーパーやレストランなど、
何でも揃うエリアになったので、現段階でとても満足しています。
通勤時間、徒歩で10分ですからね。時間にゆとりができました。

購入に際して、色々と思うところがたくさんあったので、
追々記事にしていきたいですね。

maneo損しませんでした。
よかったよかった。

遅ればせながら、maneoに10万円投資した分がちゃんと返ってきました。
スクリーンショット 2018-07-10 14.31.26
今回は 利回り9%、期間1ヶ月に投資。
問題なく、税引後の101,060円となりました。

試しに投資してみて思ったこと。

・何もしなくていい
・銀行預金よりいい

とっても当たり前なことなんだけど、本当に改めてって感じです。
短期間運用できて、利回りも5〜10%くらいで回せるというのは、魅力的ですね。

よし、少し投資の規模を大きくしようと思った矢先に・・・

証券取引等監視委員会は6日、ネット経由で融資を仲介するソーシャルレンディング最大手のmaneoマーケット(東京・千代田)を行政処分するよう金融庁に勧告した。募集時の説明と異なる目的に流用されたのを見過ごすなど、管理体制に重大な不備があったため。流用額は少なくとも10億円以上で、焦げ付くおそれがあるという。https://www.nikkei.com/article/DGXMZO32706290W8A700C1EA1000/

なかなかとんでもないニュースが飛び込んできました。
報道をいくつかしか読んでませんが、集めたお金を目的とは違った使い方をしたのかな?
ソーシャルレンディング業界への規制も厳しくなりそうですね。
我々のような個人投資家には面白い分野だったので残念です。

ということで、私はmaneoへの投資をストップします。
少し様子を見たいです。
こういう時は思い切って投資ということもよくある話ですが、
リスク背負ってその分リターンが大きいかと言うと、全然そんなことないと思いますww

また、状況が変われば再投資したいです。

全資産公開します。
セキュリティ上、伏せている部分もあります。 

今日はぼくの資産、つまりは保有している不動産について書いていきます。
まず、ぼくは、不動産を中古ワンルーム4つ所有しています。
では1つずつ紹介。少し細かく書くよ!

① 2011年4月購入
価格:890万円
残債:680万円
賃料:65,000円(サブリース)
住所:東京都渋谷区神泉
   京王井の頭線 神泉駅徒歩3分
   JR山手線 渋谷駅徒歩13分
築年:昭和58年
面積:15.62㎡
コメント:いや〜今振り返るといい買い物だったねぇ〜。だって今だったら1200万円くらい
     じゃないかな?当時は新卒で丸1年働いた時で、せっせと貯めた200万円で
     なんとか1戸目でほんとに思い出深い物件です。
     とにかく、渋谷徒歩圏なので資産価値、安定感は最強ですね。

② 2013年4月購入
価格:600万円
残債:430万円
賃料:54,000円
住所:世田谷区
   東急東横線 田園調布駅 徒歩6分
築年:昭和58年
面積:14.54㎡
コメント:田園調布です!まぁ最近何かと街の人気ランキングでは、衰退する(した?)街で
     いつも名を連ねる、高級住宅街ですねぇ。
     まぁとは言っても、東急東横線なので、賃貸需要は旺盛です。
     値上がりは期待してないですが、ここも何の心配もなく運用出来ています。

③ 2014年6月購入
価格:670万円
残債:1,220万円(④と合算)
賃料:58,000円
住所:横浜市中区
   横浜市営地下鉄 伊勢佐木長者町駅 徒歩4分
築年:昭和55年
面積:23.04㎡
コメント:実はあんまりよく分からないエリアなのに買った物件。
     知ってる人はわかるかもしれませんが、ディープタウン?です。
     そのため、アジア系の外国人や飲食関係の人が多い街という印象ですね。
     まぁ個人的には住みたくないエリアだけど、そういうエリアって賃貸が強いんですよねぇ。
     ここも買った時代がまだよく、含み益が出て、賃貸の運営も問題なしですね。

④ 2014年6月購入
価格:800万円
残債:1,220万円(③と合算)
賃料:68,000円
住所:千代田区
   千代田線 新御茶ノ水駅 徒歩4分
築年:昭和55年
面積:14.84㎡
コメント:上の横浜の物件と同時に買いました。はい、千代田区です。
     その当時も不動産価格が値上がり始めた時で、「え〜高いよ〜。」なんて思ったり
     したのですが、今思えばこれもまたお得な買い物だったなぁ。
     これも今なら1000万円は余裕で超える。むふふ。



以上、こんなところです。
規模は小さいながら、手前味噌ですが、堅実に買ってきたなぁと毎回思います。

これからは、少しずつ買い増ししていきたいですね。
ある程度区分1Rが増えてきたら、残債もかなり減ってるものも出てくるので、
やっぱり投資効率を考えると、売却して1棟物件を買っていきたいです。

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