23歳から始めたサラリーマン不動産投資家の記録。

31歳。どこにでもいる大卒サラリーマンの不動産投資の全記録。 ゆるりとシンプルに不動産情報を発信。

naokorochan。31歳 | サラリーマン不動産投資家。
23歳から不動産投資をスタート。
自分らしく生きていくために、まずは不労所得を拡大させて
人生を豊かにすることを探求中。
会社のサラリーだけで消耗している、そんな誰かの助けになれば幸い。

カテゴリ: 不動産投資

書類多っ!
無駄のかたまりだね。

今年の7月に不動産購入(自己居住用)して改めて感じたけど、

いや無駄な書類、無駄な条文、注意文書き多いよ。

これ、お互いにとっても良くないなぁと思ったし、日本の消費者ってこんな細かいことにクレームするんだなと世も末な感じを受けました。

大手が仲介業者だったので、クレームにならないように、あらゆる説明をしていましたね。
え、そんなことを。なんてことがいくつもありましたけど、こちらとしては早く終わりたいので、はいはいという感じで進んでいきました。

書類にしてもめちゃくちゃ多いです。
何とかならんのかね?
ネットで解決できないのかね?

この書類作るのすっごい時間かかったんだろうなぁと思いましたし、
その時間が短縮できれば、その不動産の営業マンももっと良い提案とか価値を提供できたはず!と思いました。

いやはや、この業界はいつまでたっても少しずつしか変わりませんね。

ぼくは、不動産購入する前は、ワクワクするけど、取引の煩雑さを予想して、ああ、またあの面倒な時間を過ごさなくてはいけないのか。。と少し憂鬱になるくらいです。
とほほ。。




20代から始めよう
新入社員必見。

不動産投資というと、オッさんがやってるイメージあると思います。
実際に、若い層は参入するのが難しいのは事実でしょう。平均的には30歳前後からスタートできる感じですかね。

その不動産投資を若い層が始めるのが難しいのがなぜか考察してみました。

・初期費用が高い

まぎれもなく、100万-200万円が手元に必要です。

・銀行融資を受けるのが難

不動産投資は銀行からお金を借りる必要があります。借りなくてもいい人はそもそも不動産投資なぞ始めていないでしょう。
銀行こら融資を受けるためには、信用力、いわゆるサラリーマン属性が必要です。
その時々の情勢、銀行によりますが、おおよそこんな条件です。

・正社員
・勤続1年以上
・年収400〜500万円以上

おそらく、正社員、勤続1年は簡単にクリア出来るでしょう。
しかし、年収400万円越えとなればどうでしょうか?なかなか難しいのではないでしょうか?
平均的には30歳前でこの年収の水準になるのが大卒サラリーマンなら一般的と考えます。
となると、20代の早い段階で投資することは難しいではないか?と反論が返ってきそうです。

方法はあります。

1 共同担保
2 現金で激安1ルーム買う

1 共同担保
要するに、自分の持ってる家や不動産を担保に入れて、お金を貸してもらう。
不動産担保ローンと言われるものです。
そもそも不動産を持ってないといけないので、実家や、親が不動産を持っているならそれを担保に入れます。

ちなみにぼくはこの方法で20代前半は不動産を増やしました。
父も不動産投資をしていたので、抵当に入っていない物件を共同担保にしてもらいました。


2はあまり得策ではないかもしれませんが、
激安の中古ワンルームを現金購入。首都圏でも、場所によっては500万円以下で購入できます。
500万円以下ならなんとかお金を集められそうではないですか?
親に借りたり、一時的にカードローンを使ったりなどなど。本気を出せばなんとかなりそうです。

提案してみたものの、やはり20代前半では厳しいですね。
ただし、20代前半で、不動産を持ち、30歳を、迎える頃には、サラリーマンの収入も上がっており、不動産の累計キャッシュフロー、残債も減り、かなり優位に立ちます。
30歳になるまでにストイックに節約、資金を捻出すれば、また違った景色、生活、仕事にゆとりが生まれます。

何はともあれ、種銭200万円を目標に貯めましょう。そうすると選択肢は飛躍的に増えます。

いつ下がるの?
きっとずっと先です。

不動産の運用を始めて7年程。
物件自体は4戸しかありませんが、入居者の入れ替えがあっても、いずれも家賃は下がってません。

ぼくの保有物件って、築20年越えばかりなので、そこまでいくと家賃の下落が緩やかになるんですね。

これが新築を買って運用となると、まず年間で2%くらいは下落すると思った方が健全ですね。
ワンルームなんか平均で2年しか住みませんから、その入居の入れ替えのタイミングで家賃を下げることになるでしょう。それが20年くらい続くとほぼ下がらない。


まだまだ、ぼくも実験段階ですが、色々興味深いデータが出ています。

ぼくの結論としては、優良立地で築20年越えであれば家賃なんぞ当分下がらない。
下がっても1000円2000円くらいのもんでしょう。
とはいえ、不動産を購入する際に、シュミレーションする時は、家賃が下落することを計算の入れておきましょう。
もし、家賃が最悪ここまで下がっても大丈夫ということを想定すると、失敗は少ないでしょう。
目安としては、30%家賃が下落しても、キャッシュフローはとんとんくらいの物件であれば、OKです。
そんな物件買いましょう。

やっと買えた。
8年かかったなぁ。 紆余曲折。

やっと居住用のマンション買えました。
何だかんだで8年かかりましたからね。

不動産投資してる人って、自分が住む住宅買うの難しいんです。
戦略的に行わないと、簡単に融資の段階で否決されますからね。

まずは、その物件データです。

物件データ
価格:2,820万円 (元値 2980万円)
面積:51.92㎡
築年:1984年
戸数:57戸
立地:某府県 中心地より徒歩10分


資金計画
銀行借入: 2538万円
     融資条件   借入先     フラット35(ARUHI)
                      金利 1.09%(5年間)、1.34%(残り30年)
         期間 35年

自己資金:390万円

※今回は不動産業者が売主のため、仲介料は不要だったので、
   比較的諸費用はお安いですね。


今回購入に至った経緯は、いくつかポイントがあって、

・住宅ローンのメリット使いたい
・とにかく購入! 資産増やしたい
・妻を安心させたい

と、まぁこんなところです。
不動産の出口戦略としては、今は妻と2人で十分な広さなので、
子どもが生まれて、少し大きくなったら・・・

①売却して買い替え
②親が京都に移住したいと言っているので、親に貸し出す

②は少し無理(銀行にバレるとか)があると思いますが、色々と策は講じることができるはずです。
いずれにしても5〜10年スパンで考えていきたですね。

問題は、売却するタイミングで残債がどれだけ減って、いくらで売れるかがカギになります。

ぼくの計画では、物件自体は古く、現在の建物価値は低く、落ちるところまで落ちている。
価格は下がるが、古くても家賃が取れるエリアなので大きくは下がらないと見込みます。
築年数の古さ、キャップレートから察するに5年10年くらいだと悪くてトントン、
平均的なパフォーマンスとしては「賃貸マンション住み続けるよりは良かったじゃん」と思います。

不動産投資家の宿命ですが、答え合せは売却時です。

結果を期待したいです。

ともあれ、先月から引越して、勤務先も格段に近くなり、スーパーやレストランなど、
何でも揃うエリアになったので、現段階でとても満足しています。
通勤時間、徒歩で10分ですからね。時間にゆとりができました。

購入に際して、色々と思うところがたくさんあったので、
追々記事にしていきたいですね。

全資産公開します。
セキュリティ上、伏せている部分もあります。 

今日はぼくの資産、つまりは保有している不動産について書いていきます。
まず、ぼくは、不動産を中古ワンルーム4つ所有しています。
では1つずつ紹介。少し細かく書くよ!

① 2011年4月購入
価格:890万円
残債:680万円
賃料:65,000円(サブリース)
住所:東京都渋谷区神泉
   京王井の頭線 神泉駅徒歩3分
   JR山手線 渋谷駅徒歩13分
築年:昭和58年
面積:15.62㎡
コメント:いや〜今振り返るといい買い物だったねぇ〜。だって今だったら1200万円くらい
     じゃないかな?当時は新卒で丸1年働いた時で、せっせと貯めた200万円で
     なんとか1戸目でほんとに思い出深い物件です。
     とにかく、渋谷徒歩圏なので資産価値、安定感は最強ですね。

② 2013年4月購入
価格:600万円
残債:430万円
賃料:54,000円
住所:世田谷区
   東急東横線 田園調布駅 徒歩6分
築年:昭和58年
面積:14.54㎡
コメント:田園調布です!まぁ最近何かと街の人気ランキングでは、衰退する(した?)街で
     いつも名を連ねる、高級住宅街ですねぇ。
     まぁとは言っても、東急東横線なので、賃貸需要は旺盛です。
     値上がりは期待してないですが、ここも何の心配もなく運用出来ています。

③ 2014年6月購入
価格:670万円
残債:1,220万円(④と合算)
賃料:58,000円
住所:横浜市中区
   横浜市営地下鉄 伊勢佐木長者町駅 徒歩4分
築年:昭和55年
面積:23.04㎡
コメント:実はあんまりよく分からないエリアなのに買った物件。
     知ってる人はわかるかもしれませんが、ディープタウン?です。
     そのため、アジア系の外国人や飲食関係の人が多い街という印象ですね。
     まぁ個人的には住みたくないエリアだけど、そういうエリアって賃貸が強いんですよねぇ。
     ここも買った時代がまだよく、含み益が出て、賃貸の運営も問題なしですね。

④ 2014年6月購入
価格:800万円
残債:1,220万円(③と合算)
賃料:68,000円
住所:千代田区
   千代田線 新御茶ノ水駅 徒歩4分
築年:昭和55年
面積:14.84㎡
コメント:上の横浜の物件と同時に買いました。はい、千代田区です。
     その当時も不動産価格が値上がり始めた時で、「え〜高いよ〜。」なんて思ったり
     したのですが、今思えばこれもまたお得な買い物だったなぁ。
     これも今なら1000万円は余裕で超える。むふふ。



以上、こんなところです。
規模は小さいながら、手前味噌ですが、堅実に買ってきたなぁと毎回思います。

これからは、少しずつ買い増ししていきたいですね。
ある程度区分1Rが増えてきたら、残債もかなり減ってるものも出てくるので、
やっぱり投資効率を考えると、売却して1棟物件を買っていきたいです。

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