23歳から始めたサラリーマン不動産投資家の記録。

31歳。どこにでもいる大卒サラリーマンの不動産投資の全記録。 ゆるりとシンプルに不動産情報を発信。

naokorochan。31歳 | サラリーマン不動産投資家。
23歳から不動産投資をスタート。
自分らしく生きていくために、まずは不労所得を拡大させて
人生を豊かにすることを探求中。
会社のサラリーだけで消耗している、そんな誰かの助けになれば幸い。

カテゴリ: 不動産投資

これ使えるのかな?
少しグレーな部分があるけど・・・

今日はちょっと使えそうな融資情報について書いていきます!
ARUHIってご存知?
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 フラット35をメインに扱っている会社ですね。
フランチャイズのような形で全国に展開していて、どんどん増えている印象ですね。
フラット35ってどこの金融機関でも取り扱っていますが、ここのはわかりやすく、
金利や費用が少しリーズナブルです。
Webサイトも、地銀のサイトなんかに比べると1億倍わかりやすいです。

また、アプラス(新生銀行グループだっけ?)と提携して不動産投資用のローンもあります。
条件的には、2.65%、借入期間25年。そしてなんと!フルローンも可能なようです。
まぁ借入期間が25年なんで、キャッシュフローがあまり出ないけど、
他の物件でキャッシュフローが取れてて、キャッシュフローは気にしないよ〜って人にはいいですね!

と、アルヒには不動産投資用のローンがあるのですが、色々情報を収集していると・・・
フラット35でセカンドハウス目的で借りる。
という選択肢があるらしい。

もちろん条件としては、固定金利1.35%、借入期間35年、9割以上の融資が可能なので、
融資条件としては最強クラスですね!よだれもんです。
不動産投資家の中には、このセカンドハウスローンで投資用のマンションを買い、
セカンドハウスとしては自分は住まずに、他人に貸して運用しているようです。


・・・うん。そこが問題なのです。
金融機関を騙すことになりますからね。
基本的に彼らは信用が友達なので、バレた時はその後の付き合いがなくなることを
覚悟した方がいいでしょう。
まぁバレないとは思いますけど、分かんないですよ〜。
これだけ情報のスピードが早い世の中なので、どこでどうなることやら。

はい、融資条件としてはとても魅力的なのですが、リスクは高いですねぇ。
だからぼくはやりません。
金融機関からお金を借りるのが最後ってタイミングで少し横着してやっちゃうかもしれませんがww

このフラット35のセカンドハウスローンに限らず、住宅ローンで借りて、人に貸すって人、
結構な数でいると思いますが、おすすめできません。
銀行を敵に回すと大変ですよ〜笑。

今日のまとめとしては、
・銀行に対しては、真面目でお利口にしておかないといけません。
・セカンドハウスローンや住宅ローンで不動産投資をする時は自己責任です



 

 

ホテル建ちすぎやろ。。
いやほんとに。

「京都の不動産て特殊ですね〜。」なんて言われること数多あり。
うん、今日は今の京都の不動産市況について考える話です。

京都って大阪のお隣で、不動産の価値としては大阪に付属するもんだから大阪の相場より
ちょっと低い。みたいなイメージがあるんですねぇ。(最近はそうでもないかも)

1回スーモとかホームズで売買物件見て下さいよ。考え方変わりますよ〜。
実際にぼくの同僚が、京都は高いからって大阪で家買ってましたしね。
大阪なんか人口の多い街なんかでもほんと安い。

なんで京都の不動産が高いかって、それには色々理由があると思います。
・街がコンパクトで供給が少ない
・高さ規制があって戸数が少ない
・セカンドハウス需要あり
・観光地なのでホテル用地の需要あり

こんなところかと。
まぁ需給バランスが取れてるということですね。

特に近年ではホテルが乱立していて、至る所にホテルの工事看板が当たり前のように掲げられています。
5-6年前くらいだと、まとまった土地が出れば分譲マンションが建っていましたが、
今は圧倒的にホテルですね。
分譲マンションはここ1.2年はほとんど建っていません。
分譲マンションデベロッパーたちも用地を取得したいでしょうけど、ホテル需要が
旺盛なので、入札なんかでは、とても敵いません。
そうなると、既存の市場に出回っている中古マンションや戸建ての価格も上がりますよね。
だって優良立地の分譲マンションが供給されていないんだから。
ぼくも含めて、買いたいけど、数も少なく、価格も高い、そんな状態がずっと続いています。
今の話だと住宅用地は違うでしょ?と思った人ががいるでしょう。
いえいえ、30坪の土地でもビジネスホテルに毛が生えたようなもんが建ちまくってますよ。
民泊に至っては、古い京町家があればそれで宿泊施設にすぐ様変わりです。
民泊なんかは、至る所にあって、今や普通の景色です。
え、こんな街中に宿泊施設?ってこと山ほどあります。

だからといってここでやってしまってはいけないのが、価格の低い駅から離れたところや
バス便の立地なんかに手を出すと、あとあと大変なのは目に見えてます。
それだと簡単に買えますが、むしろ無理してでも優良立地に手を出した方がいいですね。
とぼくは考えます。

2020年以降はオリンピック需要が終わって、不動産価格が下がると考えている人々が
多いと思います。
ぼくもそうなんじゃないかな〜と思っていますが、相場ってみんなが思っている反対に振れるもんです。
バブル崩壊の時も、不動産価格は一生上がると思っていましたよね。 
インバウンド(訪日外国人)需要も、少し陰りが見えるでしょうけど、日本政府が
観光について味をしめているので、今後も力を入れていくでしょう。
人口減の日本で期待ができること、それが観光産業なのでしょう。

というように、不動産価格が上がっている京都の不動産。
下がるなんて誰にも分からないので、価格が上がってから、

あの時買っておけば良かった・・」なんて思わないように、

ぼくの結論としては、優良立地を買っていくことですね。 





サラリーマン有利。
不動産投資するためにはね。

ぼくはサラリーマン辞めたいです。
できることならサラリーマンを辞めてフリーランスになって、ぼくの裁量で仕事して、
ぼくの価値観と合う人と仕事したいです。
 
だってサラリーマンってデメリット多いですよね。
・通勤しないといけない
・尊敬できない上司や同僚でも一緒に仕事しないといけない
・会社の考え方に合わせて決断しないといけない時がある
・無駄な時間を過ごすこと多い(必要のない打合せ、企画書、連絡とか)


などなど、デメリットあげたらキリがない。
ぼく、最近よく思うのは、尊敬できない人と一緒に仕事することがすごいストレスに
感じるんですよねぇ。(鬱になるようなストレスってことじゃないよ!)
よく、「そういう人とも仲良く足並み揃えて付き合っていかないといけないよ」、「納得してもらえるまで対話するんだ」と先輩や親からなんかに教わりましたけど、いくら話しても理解してもらえない人には理解してもらえないんですよねぇ。
だから、世の中会社の人間関係で悩んでる人多いんだと思います。

まぁザックリですが、サラリーマンのデメリットが少し理解できたかと思います。
ぼくは、フリーランスになったことないから分からないけど、
恐らくこのようなストレスからは少しは回避できるんじゃなかろうかと思って、
脱サラすることを少し夢見ているnaokorochanです。

おいおい、テーマと反対のこと言ってるじゃないか!と反論が返ってくると思います。
失礼しました。
サラリーマンを辞めてはいけないというのは、
「不動産投資をするためには」サラリーマンを辞めてはいけない
ということです。

なぜなら、不動産投資をする場合のほとんどが、銀行から借金をして不動産に投資します。
年収500万年くらいのサラリーマンだったら、借金できる金額としては、
800万円から1億円くらいまでですかね。
ところが、サラリーマンを辞めてしまうと、その借金ができなくなってしまうのです。

なぜなら、

フリーランスで、仮に月50万円稼ぐ力があったとしても、
銀行は800万円すら貸してくれません。


実績として、何年もコンスタントに月50万円稼いでいたら貸してくれるかもしれませんが、
フリーランスになって1年目、2年目なんて相手にしてくれないでしょう。
(不動産投資目的ではってことですよ。)

銀行という生き物は不思議で、サラリーマンが大好物なのです。
特に上場企業の年収の高い会社員ね。あ、公務員も好きですね、

まぁ世間でいうところの「安定」企業にお勤めの方は優遇されます。
実際に金利も優遇されることもありますしね。
今時、どの企業も安定なんてもんはないでしょうけど、それを言い出すと長くなるので、
それ以上は言いません。

ということで、脱サラをしてしまうと、余程の担保がない限りは、向こう何年かは銀行から
不動産投資目的でお金は借りれませんので、不動産投資はできません。
違う事業で頑張らないといけません。

不動産投資が1番と考えるぼくにとっては死活問題なので、
脱サラなんて今はできないですね。
不動産を買い足していくと、どこかの時点で借入れの限界がやって来るので
そこがポイントだと考えています。

今日のまとめ
脱サラを考えている方!

銀行がお金を貸してくれる借入可能額いっぱいまで、
不動産に投資してから脱サラしましょう。


脱サラしてからではもったいないですよ!

この前テレビで人口減について耳にしたので。
投資家には頭の痛い話。

これから不動産投資を始めようとしている人や、すでに不動産投資を始めていて、
追加購入しようとしている人。
1度はこんなこと考えたことあるんじゃなかろうか?
 
人口がこれからどんどん減っていくから、不動産投資は危ないんじゃないか?

うん、ぼくも考えたことあります。
これについては、ぼくの結論としては、エリアと数字さえ合えば問題ない。

基本は、ぼくが、毎回推奨する、駅近の立地で、数字さえ合えばいいと思います。
もちろん、地方都市でも成功する不動産はあるでしょうけど、
まぁ〜あんまり手出さない方がいいですねぇ。。
地方都市でばんばんマンション買ってる人の本とかブログ見るとぼくはぞっとしてしまいます。
ほんとに大丈夫かな〜って。
また、詳しく書きたいけど、特に地方で一棟ものの投資の場合、
最初は儲かってるように感じるけど、数年後は悲惨なことになるパターンが多いです。
(個人の意見ですよ。)
 
もちろん、一概に言えなくて、諸条件によっては、投資が成功することもあるでしょう。

ここで言いたいのは、人口がどんどん減少していく中でも、人口が減らないエリアも
存在することです。
それこそ、東京23区内も当分人口が減りませんし、常に若い世代の流入があります。
そういうエリアっていいんです。
なぜなら、あまり利回りが良くはないですけど、安心して不動産を運用できるんです。
特にワンルームマンションなんかは、解約が出ても1ヶ月以内で次の入居が決まることなんて普通。
地方だったら2ヶ月とか、ひどいところだと半年の上に広告手数料(AD)を2ヶ月分払わないと
いけないとかですからね。

そして何より、不動産価格が落ちにくい。
これがポイント。

ぼくが買った渋谷のワンルームなんか築30年以上だけど、買ったときの1.5倍くらい価格が
上がってますから。
買った時より価格が落ちないからいいと思って買ったけど、予想に反して相場が上がっちゃった。
むふふ。

立地が良いところって表現出来ないくらい賃貸需要があるんですね。
  • 法人の事務所使用
  • マンスリーマンション運営
  • 民泊
  • もちろん投資目的
  • 寝に帰るだけの場所
  • セカンドハウス
  • 愛人との部屋
などなど、ぱっと考えつくだけでもこんなけあります。
地方だったらこんな需要ほぼないと思います。

まぁ、繰り返しですが、都心の立地がいいところをオススメする1番の理由は、
不動産価格が落ちにくいところですね。

確かに人口も減って、年配の人だらけになる国だと思いますけど、
エリアさえ選べば失敗しにくいですよ。

経済が縮小していく中でも必ず儲かるブルーオーシャンがあるはずです。
無理!と割り切らず、冷静に考えたらいい投資に巡り会えるはずです。

休みの日にやめてよ。
ホントにうるさい。

今回はこの不動産の営業電話について考えたい!
どの時点で個人情報が漏れてるんだろう?
不動産投資をされている方、めっちゃ不動産の営業電話かかってきません?
ぼくは週1回は必ず営業電話がかってきますねぇ。
だいたいこんな感じ。


不動産屋  「もしもし〜、naokochanさんでしょうか?」

naokorochan 「はい。そうですが・・・」

不動産屋  「わたくし、聞いたことない会社名の〇〇と申します。」

naokorochan 「はい。」

不動産屋  「わたくしどもの会社は〜にあり、naokochan様ご所有のマンションを購入したい
       という方がおられまして〜」
naokorochan 「はぁ。」


要するに、所有しているマンションを売ってくださいという営業電話。
恐らく購入したいとう人がいるというのはウソで、自社で購入して第三者に
高く売ろう(転売)というつもりなんでしょう。
その他にもマンション買いませんか?というのもあります。。。 

っというような腹立つ営業電話がかかってきます。
休日にリラックスしてる時に知らない番号から電話かかってきたら少しびっくりしますよね?
で、電話とって見たら、上のような電話。。。あ〜〜。

ちなみにうちの父の家にもよく営業電話がかかってくるらしいので、
不動産投資をしている人はほとんどの人が被害に遭っているんじゃないでしょうかねぇ。。
不動産投資家には避けられない問題なんですかね。

おそらくどこかで、個人情報が売られてリストになってるんでしょうね。

ちなみにこの手の電話がかかってきた時になんでぼくの名前と電話番号知ってるんですか?
って聞くと、わけのわからん答えが返ってきます。
 
「えっ、え、うちのデータベースがもごもご〜」

今日はすごく否定的になってしまうけど、
こういう営業スタイルなんで生き残ってんねん。。。
急に知らん番号から電話かかってきて、マンション売ったり買う人いないでしょ。
あ!いるからまだこの電話営業が生き残っているのか。

いずれにしてもこの営業手法も無くなっていくとぼくは思います。
なぜならこの営業で不動産売ったり、買ったりする人が損をしていくからです。
むしろそういう人がすでにこれまでにも何人もいるはずだし、この営業で買う人は
情報に疎い層ですね。
そんな人々をターゲットにしているビジネスはもう死んでいるし、存在価値はない。

だから、名簿業者からリストを買い取って手当たり次第に電話営業している営業マンよ、
もっと意義のある仕事をしよう!
嘘と時間を売って対価としてお金を受け取るような仕事よりも、自分のやりたいことをやろう!! 

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