23歳から始めたサラリーマン不動産投資家の記録。

31歳。どこにでもいる大卒サラリーマンの不動産投資の全記録。 ゆるりとシンプルに不動産情報を発信。

naokorochan。31歳 | サラリーマン不動産投資家。
23歳から不動産投資をスタート。
自分らしく生きていくために、まずは不労所得を拡大させて
人生を豊かにすることを探求中。
会社のサラリーだけで消耗している、そんな誰かの助けになれば幸い。

カテゴリ: 不動産投資

2022年問題って知ってる?
不動産業界にはそういう言葉があるのです。

はい、今日は生産緑地について書いていきます。
そんなの言われなくても分かってるよ。という人もいるでしょうけど、
知らない人も多いので改めて。

不動産に関わる人、特に不動産投資をする人にとっては大きいニュースなので、
抑えておかないいけないですね。
 
簡単にいうと、
農地が住宅用地として市場に大量放出される年なんです。

みんなの周りでも、住宅地の中で、畑や田んぼを目にすることがあると思います。
その中には「生産緑地」といい、住宅地にありながら、農地(畑や田んぼ)として扱われています。
このことによって、持ち主の方々は、農地として利用することで、様々な恩恵を受けることができるのです。
例えば、固定資産税や相続税が優遇されたり。
その「生産緑地」の期限が切れるのが、2022年に集中していて、
このタイミングで大量に住宅地が放出されるということなのです。

この「生産緑地」の期限が切れることによって、不動産に関わる人々は、

住宅地が大量に放出されて供給が増える→地価が下がる
ということを恐れてるんですねぇ。

投資家にとって地価が下がるということは問題ですからね。
特にキャプタルゲイン(売却益)を狙っているような投資家には大問題ですね。

naokorochanの見解としては、
より一層、都心や、好立地の不動産が今後の投資として重要になる。
ですね。

うん、これまでとほぼ変わらないスタンスですよ。
なぜなら、「生産緑地」って、住宅地の中でも少し郊外とかにありますよね。
毎度地元の事例になりますけど、京都市なら、中心部(四条・烏丸御池)にはほとんどないですし。
北区の北大路駅から徒歩10分離れたところらへんにはグンと増えます。
さらに離れるともっと増えます。
ちなみに京都市なら、こんな感じで生産緑地の検索ができます。(見にくい!)
http://www5.city.kyoto.jp/tokeimap/detmap/seir/kyo068-5-5.htm

なんというか、やっぱり郊外に家建ててしまうと、うーん大変だなぁと思うんですね。
だって、どんどん同じような住宅地が増えて、同じような新しい家が建つわけですから。。。
値下がり幅がとんでもないですね。
京都といえども、郊外一戸建てでも3,000万円〜4,000万円しますから。
それが数年で何百万も値下がりなんて。。。

一生住むんならそれで全く問題ないですけど、いつ転勤になったり、
転職・独立して生活の拠点が変わるかもしれない中では、
やっぱり郊外一戸建てはぼくなんかは買えないですねぇ。
中心部でマンション買います。うん、その方が安全で損しないでしょう。

とはいえ、この2022年問題の「生産緑地」。
全体の不動産マーケットとしては、供給が増えることが間違いないので、
立地がいいところだからといって楽観視することはできません。
より、投資として正しいものを選別する目が必要ですね。


最後に、この手の話題は、本当は歴史から紐解いて、統計なども使って説明したいけど、
時間がない。。。
時間があるときにもっと、もっと詳しく書きます。という言い訳しました笑



 
 

naokorochanのプロフィール
ようやく。でも簡単に。

naokochan、メッシと長澤まさみと同じ年でギリギリ昭和世代。
滋賀県出身。滋賀って知ってる?
そう、あの琵琶湖があるところ。

幼少時代のnaokorochan。
う〜ん、あまり覚えがないですねぇ。
とにかく外で遊ぶことが好きだったみたいです。3人兄弟の末っ子で、
上2人は家で遊ぶのが好きだったみたいですけど、ぼくは外で遊ぶのがとっても好きで、
じっとしてられなかったみたいです。うんうん、30歳になってもじっとしてるの苦手です。
同じ場所に長くいることができません。

ちなみに、資産運用関連では、ゲームは桃鉄とか人生ゲーム好きでした。
モノポリーなんかも好きだったし、シムシティって知ってる?街を作ってくゲームね。
振り返って考えると、お金に関することや、不動産とか好きだったのは、このころにも
現れてるかもしれない。。
あ、歴史が好きだったので、信長の野望とかめっちゃやってましたよ!
友達は誰もやってなかったけど。。

高校時代のnaokorochan。
小学生から続けているサッカー部に。まぁまぁの選手だったんだよ。
学力は、進学校だったけど、周りの知能の高さに勉強へのモチベーションを失い、
上には上がいることをここで知る。
3年生まで、下から数えた方が余裕で早い成績でした。ほんとに何やってんだか。

3年生の夏に部活を引退し、突如そこそこ偏差値の高い大学に行きたくなる。
進学校って不思議で、自分もなるべく偏差値の高い学校行かなきゃって思ってしまうんですね。

田舎なんで浪人なんか絶対ダメって親に固く禁じられていたので、猛勉強しましたよ。
毎日9時から夜11時まで。(普通やんな?)
これくらいやらないと、モヤモヤしていてもたってもいられなかったですねぇ。
まぁ夏からなので、半年ちょっとそんな生活をして、あ、友達とも一切遊ぶ時間なかったですよ!
関西私大(関関同立ってことで)に入学。ふぅー何とか面目は保たれた。
今思うと、東京の大学行ってたらまた関西と違って面白いんだろうなぁと思う。

大学時代のnaokorochan。
特に思い出なし!就活の面接で、学生時代に頑張ってやってきたこと何ですか?って聞かれるのが鉄板だと思うけど、何て答えていいか死ぬほど悩んだレベル笑
ほぼほぼ4年間、友達とか彼女とずっと遊んでました。1日中ゲームしたり、買い物行ったり。
わりと普通の大学生なんかな?
大学生ってほんと無駄な時間めっちゃあるよね。他にすることあるやろって昔の自分に言い聞かせたい。

社会人時代のnaokorochan。
ぼくはリーマンショック直撃世代なんですよねぇ。
銀行志望だったけど上手くいかず、京都のとある企業に就職。(今思うとホントに良かった!)
そこからぼくの不動産投資がはじまる。ふふふ。
関連記事:不動産投資のために200万円貯めた話。


つづく。

はよ家買いたい。
と思ってかれこれ8年くらい。

この8年、買うタイミングを失ってきました。
あの時こうしてたら・・・などたらればを挙げればきりがないし、前向きではないので、
心を切り替えて。

家なんか買うな、負債だ!って人がいるけどぼくはアンチです。
なんせ、数字が合えば、良い投資になりえるから。
そして、住宅ローンを使えることが大きいので。【関連記事】家は負債か?の話。

今の計画としては、今は妻と2人暮らしで子供はまだいないので、賃貸でも十分だけど、
もう少し広い家に住みたいな〜という妻からのプレッシャーも激しく、
子供が生まれる前でも、売りやすい物件ならアリかなと思っています。
なので、狙い目としては、京都市内の一等地の中古マンションですね〜。
ただ、ここ10年近く京都の相場をウォッチしてると、京都、今はやっぱり高い!
(また京都の不動産市況については書きたい!)

そんな中でも、立地のいいところは価格の下げ幅がそれほど大きくないとぼくは予想しているし、逆にさらに値上げするんじゃないかな?とさえ思ってしまう。可能性は低いけど。
京都に来たことがある人なら分かると思うけど、京都ってほんとにコンパクトな街で、
人が住むエリア、働くエリアが限られてる。
今でも、少し市内でも外れになると、古い家が売りに出ていて、高齢な世帯が多い。
けど、中心部のマンションの購入需要はまだまだ強い。
都心回帰とか言われるけど、そりゃ自然たっぷりの田舎が好きっていう人もいるけど、
街中の方が便利だし、高齢者なんか買い物も病院に歩いていけることが老後の条件らしく、
実際ぼくもそう思う。

そんなコンパクトな街京都で、徒歩で生活しやすい場所って限られてるんですよねぇ。
また、観光都市ということもあり、分譲マンションなんかはセカンドハウスとしての需要が
結構あります。ほんとによく聞く話。
聞いたことがある話では、子どもの塾に通わせるために、分譲マンションをセカンドハウスとして
買った、っていう人いるくらいなんで。
もちろん外国人のセカンドハウス需要なんかもありまっせ。
実数はわかりませんが、それが今の価格に少しだも左右されてると言っていいのではないでしょうか?

話がそれたけど、とにかく方針としては、
京都の中心部の駅近徒歩10分以内の中古分譲マンション。
詳しく言うと、四条、烏丸御池、市役所前駅ね。
築年数は古くてもいいので、4500万円までぐらいで買いたい。

ん?京都なのに高くない?と思いました?
大阪の人によく言われるんですよ。
大阪で4000万円やったら、京都なら3000万円くらいやろ〜って。
中心部はそんなに安くないですよ。市内の外れや市外を出ればぐんと価格は下がりますけどね。

今日のまとめ
・京都の不動産も高いけど、立地を選べば失敗しにくい。(個人の意見ですよ)
 

他の投資もしてみたいよねぇ。
でも不動産投資が1番。

こういうことばっかり考えているので、
やっぱりぼくは資産運用が好きなんだな〜と思うんですよねぇ。

さて、今回は不動産投資以外の投資。
ぼくの投資のコンセプトはコツコツ稼ぐことなので
関連記事:サラリーマン不動産投資のスタンスの話。
今考えてるのは次のとおり。

まず、maneo。(関連記事: 【maneoに投資した話。】)
前述のとおり、10万円を1ヶ月運用中。
結果を見て追加投資予定ですけど、ほぼ間違いなく投資していく予定。
なんでって?だって銀行に置いておくより断然いいから。
100万円を1年間maneoで運用すると、8万円くらいです。
それで夫婦で国内旅行くらいなら行けちゃいます。
これが200万円を運用なら、アジアくらいなら行けますね。ね、違うでしょ。

あと、やりたいのが、ideco(個人型確定拠出)
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細かい仕組み説明は端折ります!近日別記事で。
メリットは1つ!
  • 節税効果大きい
デメリットは1つ!
  • 60歳までに引き出せない

ざっくり言うとこんなところ。
idecoを知った時は、60歳まで引き出せないのか〜、じゃあやめとこうと
考えてたんですけど、60歳以降もみんな生き続ける予定ですよね?
むしろ60歳以降の方が自由な時間が今よりももっと多くて、今まで出来なかったような
体験とか社会に奉仕をしたいはずですよね?って考えるようになったんですよねぇ。
少し難しく考えると、お金の流動性が低い(つまりすぐ使えない)ことは事業としては、
リスク要因とも考えたのですが、それほど大きく投資しなければいいかなと思ってます。
ぼくのようなサラリーマンで、会社に確定拠出がない場合は、月最大で23,000円までなので、
まぁーとりあえず月1万円から拠出(投資)していけばいいかなと思います。
ちなみに年に1度だけ拠出額は変えれるそうです。
あと、ideco始めようと思った理由が、30歳過ぎたので、あっ、あと30年切ったのか。。
と思い、そんなに遠い未来のことじゃないなと思ったのも1つの理由です。
ぼーっとしてるとホントに簡単に歳取りますね。 

そしてロボアドバイザー(投信)。
今伸びている分野じゃないでしょうかね?
日経新聞の広告欄に必ずある気がする。。。

いろんな方面で聞いてると、パフォーマンスが良さそうなんですね。
ロボアドも各社サービスがある中で、ウェルスナビが良さそう!
ちなみにパフォーマンスとしては、こんな感じらしいです。
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これも長期積立投資の分野で、10年20年と長いスパンで見ていく投資です。
これもやってみたいですねぇ。(ついにこの時代が来たかという感じでちょっとワクワク。)

でも、今のぼくの優先順位としては、
  1. 不動産投資
  2. maneo
  3. ideco
  4. ロボアドバイザー
という順番。
不動産投資は最低200万円くらいは必要なので、それが用意できるまでは、
maneoでコツコツ運用して、200万円貯まれば不動産投資を考える。
同時にidecoにも毎月拠出していく。
余裕が出始めたら、ロボアドも早いうちに始めたいですねー。

やっぱり、ロボアドのパフォーマンスは魅力的ですけど、idecoの節税効果は大きいですね。
でも、ロボアドは始めたいので、そのためには不動産投資の拡大と本業の収入を増やさないと
いけないですね。

まぁこれだけに限らず、新しい投資が見つかれば検討していきたい。
不動産投資が1番と思っているけど、それだけだとなんて言うか、自分として進化?がないし
面白くないから新しいものにも触れていきたい。

あっ、あと仮想通貨も始めたけど、長くなりすぎるので別記事で!

旅行でハワイ行ってシンプルに良かったから。。。
とってもベタな理由でしたね。

ひょんなことから、30歳にして初めてハワイに行ったんです。
それまでのぼくのハワイ像はというと、
・1年中暖かい
・食べ物がでかい
・日本人多い
・とにかく海

こんなところですかね。
ハワイに行く前は、あまり期待はしてなかったのですが・・・
あっ、いいな」と思えちゃいました。

そのハマりポイント
・日本人客が多いためか、日本人に優しい(と感じる)。
 アジアやヨーロッパも行ってきたけど、「英語話せないやつが来たよ〜」感がほとんどだけど、
 ハワイは違った。レストランには必ず日本語メニューがあるし、あまり得意ではないぼくの英語でも、
 ちゃんと聞いてくれる!

 日本語も通じて、英語でのコミュニケーションも適度に発生するからぼくには心地よい。

2月でも暖かい。
 寒いのが苦手なぼくは、冬に期間だけでもハワイに来て、ビーチサイドやカフェで、
 のんびり本を読んだり、ネットサーフィンできるだけでもいいな〜と想像ができた。


もちろんイマイチポイントもあるよ。
・物価が高い
・島なので、行ける範囲が限られる


なんせ食費が高い!1食1,500円〜2,500円くらいじゃないかな。
たぶん探せば安いところもあるんだろうけど。

あと、島なので、行けるとこは限られているよね。当たり前だけど。。。

今んとここのあたり。

将来は移住!とは言ってるものの、日本とハワイを半住するかたちだと思う。(ビザの関係で)
まぁ、まだ1度しかハワイに行ってないので、近々行って見て考えが変わるかもね。
何はともあれ、移住するにしても、色々とお金がかかるようなのでまた今度記事にするけど、
貯金ではなく不労所得を大きくしないとね。



 

 

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