23歳から始めたサラリーマン不動産投資家の記録。

31歳。どこにでもいる大卒サラリーマンの不動産投資の全記録。 ゆるりとシンプルに不動産情報を発信。

naokorochan。31歳 | サラリーマン不動産投資家。
23歳から不動産投資をスタート。
自分らしく生きていくために、まずは不労所得を拡大させて
人生を豊かにすることを探求中。
会社のサラリーだけで消耗している、そんな誰かの助けになれば幸い。

カテゴリ: 不動産投資

若い時はとにかく初期費用貯めるの苦労するよね。
 割と頑張ったので自分を褒めてあげたい

 
不動産投資1発目。新卒1年目(22歳)に1年間で200万円貯めることを目標に定める。
というのも、大学生の頃から社会人になったら不動産投資することを決めていて、
初期費用を貯める必要だったからです。

そうなんです。不動産投資1発目に必要な壁がありました。
  • 200万円を頭金+諸経費のために用意する
  • 融資(ローン)を受けるために源泉徴収をゲットする
中古1ルーム投資だと、だいたい200万円くらい当時は必要でした。
(今は不動産価格も上がってもう少し必要ですが。。)
そしてもう1つ、収入証明がないと融資を受けれないので、
新卒のぼくは源泉徴収票がもらえる12月以降でないと投資ができません。

源泉徴収票は黙ってても12月になれば手に入りますけど、
200万円て。。。
当時の私の源泉徴収票を今振り返って見ると、税込年収280万円でした。

確かその時貯金が60万円くらいだったので、残り140万円くらい貯めないといけません。汗汗
新入社員で140万円貯めるのって少し無理がないですか?
なので、入社と同時に節約生活がスタートしたのです。
以下、ぼくの節約術。
  • 夜ご飯は1食400円まで!(カップラーメンとおにぎりのセット何度も食べたなぁ)
  • 彼女が東京にいたけど、交通費がもったいないのでこっちに来てもらう(これはしない方が良かった)
  • ワイシャツは2回着てからクリーニングに出す (今しないけどわりと普通でしょ)
  • 出かける時はジュースは買わず、お茶を持っていく (今でもやってるよ)
  • トイレは小を2回してから流す (今やったら死刑にされる)
  • 週末は街をブラブラしても何も買わない(なんとなく人間観察してぼーっとしてたなぁ)
  • 実家に帰ったら食料を手にもてないくらい持って帰る(みんなするでしょ)
  • 引越しして家賃を1万円ダウン (これ大事)

まだまだこんなもんじゃないけど思いつく限りはこんなところ。
そんなこんなで、幸い会社から決算賞与なんかも出て、2年目に入る4月ごろには200万円を貯めることができた。パチパチ。
最初の壁だった初期費用と融資条件もクリアして、大学生の頃から夢を見ていた(って言ったら言い過ぎだけど)
念願だった不動産投資をスタートすることができた!!

不動産投資を事業と呼ぶと大げさかもしれないけど、ぼくは事業だと思う。
事業をスタートアップするために、お金を貯めて、融資条件や協力してくれるパートナーと連携していく。
そして、その事業を継続していくために次の戦略を考えていく。
規模は小さいながらも世間で言われるところの事業とそれほど相違ないと思う。

話がそれましたけど、この初期費用を貯めるってこと、何の後ろ盾のない起業家は通って来ている道ですね。
ワタミの社長も確か、事業を始める前に初期費用がもちろん必要なので、生活費を削って、
宅配の仕事(サガワだったかな)を夜まで苦労して働いて数年で初期の事業費を貯めたそうです。
今の時代だと、ベンチャーキャピタルとか、クラウドファンディングがあって事業資金を集めやすいかもしれませんけど、
それでも多くの人は最初の事業資金を集めるのに苦労しているはずです。

生活費削ったり、肉体・知恵・ネットワークを使ってお金を集めることって、
事業を始めたり、何かを始める時には必要なことであり、チャレンジしている証拠なんだと今改めて感じました。

ドライな表現します。
何もリスクを取らず、チャレンジをもせず、好きなだけお金を浪費して長年生活して、
成功した人を羨ましく思うことならまだしも、成功した人を妬む人が当たり前のように世の中に大多数いることに
違和感を感じます。
成功している人は、その分だけ血の滲むような努力、我慢や失っているものもありますよ。

僕なんかは、友人(大企業ばかりですよ)が、車や高い服買ったり、いいレストランで彼女とデートや旅行とかで
ガンガンお金を使っていましたけど、僕は修行僧のように全て断ち切ってましたからねぇ。
最悪なことに当時付き合っていた彼女も失いましたよ。とほほ。

だから、今何かのために節約生活しているあなた!
全然恥ずかしくないですよ。
他の人よりも少しチャレンジしているということなのですよ。

サラリーマンだからこそ。
しがないサラリーマンでもメリットはあるよ。

ぼくの投資スタイルは大きく稼ぐことではないですよ。
投資で何億も儲けてアーリーリタイアするぞ〜なんて誰しもが1度は考えるような話では全くないです。
というより、そんな儲け話があればウソだと思って疑った方がいい。

ぼくのコンセプトとしては、コツコツ投資していって、定年前くらいになった時に、
投資してて良かった!と言える感覚です。

一攫千金を狙うような投資なら不動産は考えずに他のことに投資した方がいいでしょう。
そういえば、かのホリエモンが何かの番組で言ってたんですけど、
アナウンサー 「堀江さん、不動産投資はやらないんですか?」という質問にこう答えてました。
ホリエモン  「やらないですよ、あんなチマチマ稼ぐのなんて。」

みたいなこと言ってたことを思い出しました。

なるほど、そのとおり!と感心しちゃいましたね。ホリエモンのように大きく稼ぎたいという人には
魅力的に映らないのですね。裏を返せば、コツコツ稼ぐ仕組みなんですね。

ぼくたちには本業や、やりたいことがありますよね。
その生活の中心を破壊しないようなリスクの取り方で投資をしないといけません。
その上で、不動産投資のこのコツコツ稼ぐというスタイルはとても合致していると思います。
特に、また銀行融資の記事で書きますけど、サラリーマンだからこそ、
お金を借りやすいなんていうとっても大きなメリットがあります。
結構簡単に1億円くらい借りれます。これってすごいことです。
(フリーランスの人でそんなお金を簡単に銀行から借りれる人はいないでしょう笑)

今すぐ本業の仕事をやめたくて、すぐに安定した収入や大金を欲しい人は
不動産投資はやめましょう。時間が必要です。


ちなみに、すごい儲け話を持ってきた人がいて怪しいな〜と感じたら
こう言ってやったらいいですよ。

「あなたは投資しないんですか?」

大失敗。からめっちゃ学んだ。
1度は投資で失敗したことありますよね?ない!って人に会ってみたい。

ぼくの場合は、初めての投資ですっごい学びました。
ムッチャ痛かったけど、むしろ失敗して本当に良かったと思う。

当時は大学3回生(20歳かな)になったくらいの時に、なぜか株のデイトレードでがっつり稼ぐことを
思い立ったのです。
その時思い立った感情をよく覚えてないですが、とにかくなんとなく人生変えたいとか
思ってたんだろうけど、やっぱり資産運用がもともと好きだったんだと思います。

まず、SBI証券に証券口座を開いて、2年間でせっせと貯めたバイト代の40万円を元手に
株のデイトレードしてみました。1億くらい楽に稼ぐことを目標に。ふふふ。
もちろん、失敗。
40万円が10万円マイナスの30万円に。。。

いやいや、10万円くらいと思ったでしょ。
想像してみてください。大学生の時の10万円の大きさを。今でいう100万円くらいじゃないですかね。
だってこのためにバイトで2年間汗水流しながら貯めたのに、わずか1週間で全資産の25%減ですよ。
いま自分の資産が25%減ったらどう?
自分の家、貯金、25%減。恐ろしいでしょ。
当時はめちゃくちゃショックで、株なんか2度とやらない!って思いました。

まあまあいったん、失敗した原因をまとめましょう。
  • ろくにデイトレードの勉強しなかった
  • 資金の全額を注ぎ込んだ
始める前も本を2.3冊読んだ程度でした。
余談ですけど、この手の投資本って、肝心なところはほとんど曖昧に書いてて参考にならないですねぇ。
もちろんそうでないのもありますが。

また、自分の持ってる資産の全てを注ぎ込んだので、失敗したら終わりですよね。
これが、資産の一部を投資というスタイルなら勉強してなくてもお試し程度で投資、
なんていうのもアリですし、今でもぼくはほんの少額をお試しでよく理解してない仮想通貨や
クラウドファウンディングなんかに投資してます。

なので、大きな失敗の理由を振り返ると、初めて投資するものに全額投資するなって話なんですね。

ちなみに、またまた余談ですが、デイトレードで成功してる人って恐らく2パターンかなと思います。
  1. ある勝てる法則を見つけている
  2. 投資規模が大きく、リスク分散できている (10勝9敗でOKという感じ)
こんなところかな〜と思います。
とにかくみなさん初めて投資するものにはお試し価格で始めてみてくださーい。

全額投資なんてダメ、ゼッタイ。



ん〜ポジショントークですね。
議論が分かれるやつでよく耳にしますよね。

借入を起こすことになるので負債になることは間違いないけど。
10年、20年後に買ってよかった家もあるけど、そうでないことの方が多いから
よく負債と言われるんでしょうねぇ。

まぁよくある例として、4,000万円のマイホームを買いましたと。
それが買ってから5年後に仕事が転勤になりましたと。
仕方ないマイホームは売ろうと。
3,000万円で売れましたと。
3,000万円!? 住宅ローンの残債が3,500万円残ってますけど!!
シクシク、500万円を両親から一部借りて返済しましたとさ。。。

なんていうことがあるから負債と言われる理由なんでしょうね。
急に500万円用意するなんて恐ろしい。。。
そういえば、かのロバート・キヨサキの「金持ち父さん」でも、
自宅は負債(だっけ?)って散々言ってますもんね。

でも僕は、「金持ち父さん」はとても大好きで、今でもバイブルとして崇めていますけど、
自宅は負債という点に対してはアンチです。
結構メリットあるんですよねぇ。

以下2つが主なメリット
・住宅ローンが使える
・家賃を払う分が資産に

住宅ローン。何が良いって、
まず低金利。変動金利で0.7%とか、金利が少し高い時でも1%台でしょ。
だって、アパートローン(不動産投資ローン)とか3%前後だったりするし。
ちなみに僕の父が家買った時は7%くらいだったらしいよ。高っ!

そして、いわゆる住宅ローン減税。
最大10年間住宅ローン残高の1%が所得税の額から控除されます。*条件あります!(築年数とか)
例えば、年末にローン残高が4,000万円あったら、40万円控除されるんですよ!(所得によっては40万円まで控除されない時あるよ)
だから金利が1%切ってて、住宅ローン減税なんかあったら初年度は利息払ってないようなもんじゃないかな?

あと、生命保険がわりになる。
これ、意外にも知らない人も結構いるみたい。
住宅ローンは基本的に「団体信用生命保険」に加入します。
何かっていうと、住宅ローンを借りている人(まぁご主人かな)が死亡・高度障害になった時に、
金融機関が住宅ローンを支払ってくれます。
なので、夫が亡くなった時、家のローンはどうするんだ?と考える人もいるけど、
残された家族は毎月ローンを払わずに住まいは確保されるというわけ。
よくある話だと、家を買うことに反対していた奥さんが、「団体信用生命保険」のことを知ると、
家を買うことに大賛成になる。なんて話もちらほら。
だから、その他の蓄えがあれば、生命保険なんか入らなくてよくなりませんか?

住宅ローンという国策として進めている仕組みなので、
メリットは大きいので使わない手はないと思うんですよね。

んでから、家賃を払う分が資産に。何のこっちゃという人もいればアンチの人もいるでしょう。

ん〜上手く説明しようと思うと長くなるので近々関連記事に書くので、今回は何となく説明する!

まぁ、住宅ローンで30か35年くらい借りるけど、全部返し終わったら、晴れて自分のものになりますよね。
その家を売ったらいくらになるか不動産屋に査定してもらって、だいぶ古くなってるので1,000万円です。
って言われたら、賃貸で家賃払い続けるより良いと思いません?

また、4,000万円で買った家が10年後に売却するときに、3,500万円で売れて、
10年後だとローンの残債が3,000万円になっていて、500万円プラスになった。
って言われたら、賃貸で家賃払い続けるより良いと思いません?


とまぁ、私が家が負債ではないという理由が特に最後のこれなんです。
低い金利、減税で、生命保険がわりになって、売る時に残債額より高く売れる。

でも、株はわかってない人がやってはいけないように、家を買うのもわかってない人が買わない方がいいと思うのです。
ただ、家については、住みたい理想の空間というもんがあるだろうし、(そんなぼくも素敵なおうちに住みたい!)
無理をしない程度(特に借入ね)であればそれほど大きな失敗はしないんじゃないかな〜と思います。

あっ、でも・・・目利きのできない人が家買うとやっぱり負債になるな〜とも思ってしまうので、
大多数の人は負債なんだなと結論に至りました。大変失礼しました。







 

今思い返しても腹立たしい。
不動産売買の営業マンの多くは勉強嫌いなんでしょうねぇ。はぁ。 

今回は少し長文だよ!
24歳くらいのころですかね。(もう6年前か!)
当時、投資物件をすでに保有(ワンルーム2戸だったかな。)していて、
居住用のマンションを購入することを考えたのです。
周りには独身なのになぜ??と不思議がられたもんです。

伝え方がよく分からんですが、住宅ローンを早く使ってしまいたかったからです。
だって、住宅ローンの金利って、アパートローンの金利に比べると
めちゃくちゃ低いじゃないですか!その当時でも1%台じゃないかな?今だと1%切ってるけど。

賃貸マンションで家賃払うよりも、古くて安い立地の良い、結婚しても、子供が小さいうちは
住めるようなファミリータイプのマンションを早いうちに買っちゃおう!と考えた次第でした。

それで、SUUMOみたいな売買サイトでこれなら損しないだろうという物件(確か1,800万円くらい)が
見つかって、某大手S不動産販売に仲介してもらうことに。

購入を申し込む時に少し気にしていたのが、
住宅ローンを借りれるのか?ということ。

知っている人も多いと思うけど、
住宅ローンは、「返済負担率」というものがあり、
多くの銀行では、例えば年収400万円以上であれば、35%までとしています。
どういうことかと言うと、年収に対して、年間の返済額は35%未満に抑えなさい。とのこと。
ポイントなのは、返済額は車のローンやその他のローンも含まれます。

つまり年間の返済額が、年収400万円であれば、
・400万円×35%=140万円
 月々の返済限度額は、 140万円÷12ヶ月=11万6千円程
当時、アパートローン(不動産投資用のローン)の返済が毎月6万円くらいあったので、
月5万6千円くらいなら借りられるよ、という計算。

仮に、物件価格の1,800万円を35年、1%で借入れた場合、毎月返済額は、50,811円。
返済負担率としては、まぁギリギリセーフ。

とはいえ、もしかしたらアパートローンを抱えているから審査に落ちるかも、
という一抹の不安はありました。

仲介してもらっている営業マンにそのことを相談したところ、
「たぶん大丈夫っすよ!」

と軽いノリ。この時点で怪しいですよねぇ。。
その言葉に不覚にも安心してしまい、住宅ローンを申し込む。
みなさんの予想通り、審査落ち。
そして、これが営業マンから審査落ちの電話連絡の一部始終だ!

営業マン「あの〜住宅ローン申込みの件なのですが、審査に通らなかったんですよ〜。」
naokoro 「えー!ほんとですか?何でですか?」
営業マン「ん〜銀行は理由とか教えてくれないんで、分からないっすけど〜、たぶん理由だと思うん
     ですよねー」
naokoro 「理由?」
営業マン「ええ、naokoroさん、独身でしょ。マンション買う理由ないから落ちたと思うんですよ〜。」
naokoro 「え〜、そうなんですかね。あ、じゃあフラット35ならいけるんじゃないですか?少し
     住宅ローンより金利高いですけど、審査はまだ厳しくないですし。」
営業マン「・・・いや、一緒ですよ。同じくらい厳しいですよ。」

このあと、僕はすぐに諦めました。というより、この人(仲介の営業マン)と関わりたくないと思った。

まず今回のイライラポイントについて。
①言葉遣いが腹立つ 
②審査通るって言ったのに落ちてるし
③各金融機関の融資の姿勢・条件について理解していない

まず、
①について、不動産売買の営業マンにありがちなやつ。
はぁ。これだから業界が悪く言われるのよねぇ。

②審査が通るとは、決して約束はしていないけど、何としてでも無事契約まで持っていくことが
営業の仕事でしょ!

③について、審査落ちの理由が、「買う理由」?もちろん銀行は買う人の属性(勤務先・年収)や
買う理由も検討しますが、落ちた理由は私も後で分かったのですけど(ほんとにまだまだ未熟だった!)、やはりアパートローンの借入があるから。うん、銀行という得体の知れない生き物は、ざっくり言うとよく分からない人、怪しい人、めんどくさそうな人には金貸さないんですね。まぁ住宅ローンの場合、審査するのは銀行ではないですが、似たようなもん。
つまり、銀行は返済限度額内であろうが、アパートローン借りてる人は基本嫌がるんです。
この営業マンはこのことを全く理解していなかった。もし分かっていたら他の提案ができただろうに。

そして、この営業マンの最大のミス。
フラット35を勧めなかった上に、訳のわからん理屈を言ったこと。

結論から言う。フラット35はアパートローンの借入れがある人でも利用可能です。
車のローンなどは返済限度額に含まれますが、アパートローンは含まれません。
彼がなぜフラット35を勧めなかった本当の理由は不明。けど、おそらく次の3つのどれか。

・本当に住宅ローンと同じ審査基準だと思っていた
・フラット35を扱ったことがない
・フラット35を扱ったことがあるが、適合検査など手続きが面倒くさい、わからない

そして、この1件以来、ぼくはフラット35は使えないという謎の考えが生まれ、
数年ほど、居住用物件は買わず、投資物件を買い足していくことになったとさ。
くっそーー!

今日のまとめ
・フラット35はアパートローン(不動産投資用ローン)の借入れがある人でも利用できる
・不動産売買仲介の営業マンにご注意


業界への提言。
そろそろ不動産・金融の勉強を業界で働いている人にやらせないと。
不動産で泣く人が全然減らないと思います。
数千万の買い物をするのに、愛もなく適当なこと言って売ることやめよう。
いじめと同じくらいかっこ悪い。

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